2021年第三季度北京写字楼市场回顾

2021年第三季度，位于CBD中服地块的阳光保险金融中心项目交付入市为北京甲级写字楼市场带来约10,000平方米的可租赁写字楼建筑面积，北京超甲级及甲级写字楼市场总存量达到约1,001万平方米。截至季末，北京乙级写字楼市场无新项目竣工入市。

北京写字楼市场概览

在需求端，受益于经济的稳定增长及疫情的有效控制，全市甲级写字楼租赁市场持续复苏，净吸纳量于本季度录得30.3万平方米，环比提高6%，同比提升88%，创历史最强劲单季度表现。由于互联网、在线教育等行业调整及一些租户的升级搬迁，全市乙级写字楼市场净吸纳量环比下降，录得-9.9万平方米。

在需求来源方面，根据世桦嘉润数据显示，本季度科技与金融行业新租及扩租面积合计占全市总需求的65%，虽然较上季度小幅度下降，但二者依然是北京写字楼市场需求的主要驱动力。此外，专业服务行业紧随其后，以占新租需求9%，位列第三位。

各行业成交面积占比

就成交商圈而言，由于互联网头部企业在望京/酒仙桥商圈的迅猛扩张，望京/酒仙桥商圈成交总量居各商圈之首，成交面积占比达23%。在头部科技企业、大型金融机构及地产公司的扩张布局下，越加受到租户青睐的亚奥与丽泽商圈于本季度出现大面积成交，其在全市总成交面积中分别占比12%和9%，分居第三、第四位，仅低于望京/酒仙桥商圈与中央商务区。

各商圈成交面积占比

在空置率方面，世桦嘉润副总裁徐荣卿先生认为，得益于经济企稳回暖，租户市场需求也在进一步得到释放。受此影响，本季度北京甲级写字楼市场的空置率继续环比下降3.0个百分点，跌至16.2%。乙级写字楼市场由于行业调整和租户的搬迁升级，空置率环比提高了1.3个百分点至13.1%。就北京甲级写字楼市场各商圈而言，因科技和金融企业在丽泽商圈的扩张布局及本季度一些大面积成交的达成，丽泽商圈甲级写字楼市场空置率大幅下降20.5个百分点至47.9%，成为甲级写字楼市场空置率降幅最大的商圈。租金的持续下调同样带动了亚奥商圈的活跃市场表现，其写字楼市场空置率也降低3.3个百分点至19.9%。相对而言，由于受到一些租户为节约成本，而选择缩小租赁面积或退租的影响，中关村、望京/酒仙桥与亮马河商圈的写字楼市场空置率分别环比上浮1.5、1.2及1.0个百分点。

甲级写字楼市场各商圈空置率

在租金方面，徐荣卿先生指出，面对激烈的市场竞争及去化压力，一些项目业主继续下调项目租金以吸引或挽留租户。受此影响，北京全市甲级写字楼市场平均租金本季度环比下调1.4个百分点至人民币347.5元每平方米每月。相较甲级写字楼市场，北京乙级写字楼市场平均租金降幅收窄，环比降低0.1%至人民币210.6元每平方米每月。在全市甲级写字楼市场各商圈中，亮马河商圈的平均租金环比降幅居首位，达到约1.7%。长安街商圈紧随其后，本季度平均租金降幅达到1.3%。受专业服务与金融等多种行业坚实需求支撑的中央商务区本季度甲级写字楼市场的平均租金出现环比上涨，这也是中央商务区于疫情后出现的首次租金回调。

展望2021年第四季度，世桦嘉润总裁王刚先生分析，北京写字楼市场预计将迎来近60万平方米的新增供应——主要来自亮马河和望京/酒仙桥商圈，其中甲级写字楼市场的新增供应约为26万平方米。虽然北京租赁市场需求出现明显复苏，但大量新项目竣工入市将会令全市空置率进一步上涨。其中，甲级写字楼市场空置率预计将于年末达到近20%的近十二年峰值。激烈的市场竞争及去化压力预计将使北京甲级写字楼市场平均租金于年底降至近十年新低。尽管如此，一些商圈如望京/酒仙桥商圈与丽泽商圈预计将获益于良好的项目去化情况以及商圈不断发展成熟，商圈平均租金或将进入稳定回升阶段。

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