商业地产作为房地产行业重要细分领域以及城市经济发展的引擎，成为房地产企业多元化转型的重要方向。据房讯指数研究院统计，截至目前，万科、华润置地、保利发展、大悦城控股等超过六成的百强房企，已在商业地产领域有广泛的布局和深入的耕耘。

"随着中国房地产调控与改革的深入进行，商业地产成为行业转型升级和企业寻求利润增长点的重要赛道，尤其是在构建双循环新发展格局的背景下，扩大内需和科技创新为中国商业地产发展提供了新机遇，商业地产将在战略、业态、产品、模式等方面不断突破创新，成为行业升级与经济发展的助推器。"刘凯表示。

新冠疫情常态化之下，商业地产已经站在下一个十年新周期的起点，行业发展呈现新变局、期待新破局。一方面，2021年上半年全国商业地产大宗交易成交总额880亿，写字楼物业由于现金流稳定、抗风险能力强更受投资者青睐。另一方面，以2021年上半年中国公募REITs（不动产投资信托基金）的诞生为标志，作为产业集群载体空间的产业园迎来发展新机遇。

商业地产从过去粗放式的开发销售模式，开始迈入不动产资产管理时代，专业的资产管理运营成为满足商业地产高质量发展的重要途径。新周期下，纯粹依靠销售/收租的传统盈利模式，已经不符合行业发展要求，写字楼产业园等资产的管理、运营、买卖、租赁和金融化等，成为行业关注的焦点，也将吸引房企和持有型基金更多的投入。如何向管理要效益，提高资产管理的"自我造血能力"，以资产运营促价值提升，将成为行业面临的核心命题。

疫情常态化之下，随着政府企业纾困及财政扶持政策陆续推出，经济形势逐渐向好，2021年中国商业地产市场活跃度明显上升，各方参与者的信心得到提振，整体市场进入加速复苏的阶段。

机构数据显示，全国写字楼租赁需求进一步回暖，主要城市二季度的净吸纳量共录得170万平方米，较一季度提升36%。其中，金融行业、互联网科技以及专业服务业的持续发展为市场提供了较为稳定的需求支撑。

从交易市场来看，二季度国内商业地产交易额环比上涨74.1％至966亿元，为2019年以来的最高季度成交额。上半年大宗交易总额录得1521亿元，较2020上半年上涨30%，并且已超过疫情前2019年同期水平。其中，得益于租赁需求的强劲反弹和资产价格的适度调整，写字楼的交易机会窗口正逐步开启。

不可忽视的是，需求的回暖并没有改变商业地产市场整体的下行趋势，在连续多年的供应高峰下，重点城市的写字楼空置率依旧保持高位水平，租金（售价）水平仍然处于下降通道中。商业地产市场从增量进入存量时代，短期巨量的供应和存量去化依旧是市场需要面对的考验。

商业地产存量时代，产品力和服务力成为核心价值。商业地产运用科技赋能空间、运营服务等多环节，通过智慧集成提供更具人性化的关怀，为人们创造舒适生态、极具体验感的消费和办公空间环境。

存量市场下，企业用户对办公空间的个性化、多元化需求受到更多关注，写字楼产业园产品力的回归以及服务力的提高成为趋势。如何提升楼宇产品品质，提高运营能力，根据市场变化迅速做出最适合的租赁策略调整；如何加快数字化转型，通过科技化手段强化服务，构建智慧化、生态化楼宇，改善租户和终端用户体验，是商业地产项目在激烈市场竞争中突围的关键，商业地产行业将迎来更深程度的"革新"。

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