2020年上半年的北京写字楼市场，活跃度明显低于去年同期。市场虽处于低迷阶段，却也在适应着后疫情阶段的新常态，正在完成自身的调整。尽管正经历着近十年罕见的艰难时刻，但祸福相倚，危机之中也孕育着机遇。

麦安东 Anthony McQuade第一太平戴维斯华北区董事长

“突如其来的新冠疫情对房地产行业造成了严重冲击，短期内市场的整体表现难以令人满意。但是，当代中国的经济体量庞大，有着更坚实的基础及韧性以应对疫情的冲击。放眼全球，中国在后疫情阶段的复苏过程也处于领先地位，这也为北京写字楼市场的回暖提供了保障。而后疫情阶段写字楼市场所产生的那些调整与变革也将成为市场的新趋势与新特征，并推动行业进一步复苏并实现更高质量的发展。”

近日，Savills专家接受市场七大灵魂拷问，为业内外同仁深度解读当前北京写字楼市场的真实现状，探寻困境中写字楼市场的价值重塑机遇。

2020年上半年北京写字楼市场到底发生了什么？

“市场回暖迹象初步显现” ●●

如果用一句话总结北京写字楼市场的2020上半年，那就是：新冠肺炎疫情的爆发给北京写字楼市场带来自2008年以来最严峻的挑战，但市场基本面和租赁需求仍保持一定韧性，这也保证了北京写字楼市场并未出现类似2008年的衰退。

先来看一组反应写字楼市场的关键指标：第一太平戴维斯研究部的研究成果显示，2020年二季度，北京甲级写字楼市场的整体空置率已达到13.6%，较去年同期上升4.9个百分点；同期全市甲级项目的平均租金为360.5元/月/平方米，同比下降3.4%，也是租金连续第六个季度出现下滑。空置节节攀升、租金持续下滑，市场的疲软可见一斑。

2020年的北京写字楼市场的走势其实可以分为两部分：一季度的萎靡与二季度的回暖。年初疫情的爆发严重地影响了正常的市场秩序，包括项目带看、签约、装修等，因疫情防控的要求而搁置，其结果就是市场仿佛进入“冰河时代”，所有的活动都“冻结”了，整体市场也直接滑入低谷。

但是在二季度，随着国内疫情得到控制，复产复工逐步推进，二季度经济也缓慢复苏、GDP增速由负转正，写字楼市场也迎来自己迟来的春天：被遏制的租赁需求开始释放，签约的恢复也带动了吸纳等关键指标，回暖迹象已经初显。尽管完全恢复正常仍需时日，但北京写字楼市场凭借自身的韧性扛住了疫情的考验。

上半年北京写字楼市场的低迷仅仅是因为疫情的影响吗？

“市场进入新周期，疫情雪上加霜”●●

对于上半年的市场低迷态势，疫情一定是最为关键的因素，疫情使得写字楼市场快速坠入下行通道，但是下行的起点并不是今年。早在2019年，写字楼市场已隐隐出现下行趋势，在经历了黄金十年之后，北京写字楼市场进入了新的周期。

2019年北京甲级写字楼全年供应达134.5万平方米，但是吸纳量只有约46万平方米，供明显大于求；一些曾经的风口行业，如联合办公、互联网金融类等，也失去了扩张的动力，不断收缩阵线。整体而言，北京写字楼市场在经历了黄金十年之后，自2019年进入了新的周期。

雪上加霜的是，在供应的面积还没来得及消化完、下一轮风口行业还没有爆发的关键时刻，疫情突然爆发、严重干扰了写字楼市场的正常活动，这也是自2008年之后北京市场所面临的最严峻的挑战。

以往需求旺盛，现在跌入谷底，租户的需求为何转变这么大？

“业主主导局面发生变化，租户需求逐步释放”●●

其实传统行业的租赁需求减少最早从2018年第四季度已经开始显现，整个2019年在租赁需求方面都呈现谨慎分化的局面。

2020年贸易战和疫情因素相互叠加，使大部分企业在租赁行为方面更加保守，但互联网和高科技行业的头部企业受益于资本的助力，仍然在业务上持续增加投入并在一定程度上提升了个别商圈的交易量。整体来看，租户确实在心态上有转变并趋于谨慎，但租赁交易的实际情况根据市场反馈来看还是有一定活跃度的。

北京在过去长时间由业主主导的局面正在发生变化，2019年超高的新增写字楼供应量为在京优质企业提供了更多选择，之前长期被高租金压抑的需求正在逐渐释放。国家近期在金融牌照方面的积极政策，也激发了相当一部分金融类企业的投资及业务扩展需求，我看到一些国内跟国外的企业正在积极准备新业务的尝试。

中国在抗疫的经验及成果仍然在世界范围内保持领先，任何一家寻求稳定发展的企业都不希望错失中国这个超大的潜力市场，北京作为中国的市场的战略要地，更是企业所不能忽略的存在。目前，北京的写字楼产品正在向更高性价比转变，这将有助于现有企业租赁需求的释放并同时借助产业政策升级吸引更多的需求增量，在抗疫阶段性成功的加持下，相信需求量将会快速恢复。

业主为挽留租户，采用了降租金、增加优惠的举措，这种方式是否有效？

“市场格局重塑 综合实力才是硬道理”●●

北京写字楼市场的黄金十年，其实也是写字楼业主方的十年盛宴，在这段时间内，业主方拥有极大的议价权，因此在租赁谈判过程中，既可以获得高租金、同时也能保证出租率。但是，在后疫情阶段，写字楼市场的格局正在重塑，去化速度愈发放缓、市场竞争压力陡然增加，说明以往的招商租赁策略在新周期已不再适用。当面对“保租金、还是保出租率”这道二选一的问题时，大部分业主都选择了通过降租来加速去化、保障项目出租率，而且这种直接的手段也取得了一定的效果。

但是盲目的价格战并未解决当前困境的唯一方案，后疫情阶段租户方将高度关注健康、绿色、高品质的楼宇以及高水平物业管理服务，这也反过来要求业主方不断提升自身的软硬件综合实力，毕竟，“打铁还需自身硬”，项目的综合实力才是能否吸引到优质租户的根本。

据观察，市场上仍然有一些租户保持活跃，这些租户新势力有哪些特征？

“金融、互联网、专业服务产业凸显核心驱动力” ●●

整体而言，北京写字楼市场上的租户构成比较多元，各行各业基本上都能在这里找到合适自己的一席之地。由于首都功能的需求和首都经济的特征（如第三产业占GDP的比值常年高于80%），使得金融、互联网信息技术、专业服务等产业长期成为写字楼市场的核心驱动力，而这三类企业也是此次疫情冲击中抗压能力最强的。

除此之外，还有两类租户在此次疫情期间可谓逆市发展，值得细细研究：第一类是健康医疗类企业，在过去此类企业的需求可以说是不温不火，但现在健康医疗企业的租赁需求十分强劲、发展空间广阔，成为市场新宠。第二类需求来自部分互联网企业，尤其以在线办公、在线教育、手游、短视频、社交媒体等互联网公司为主，借助疫情防控的要求而产生了新的办公及生活方式，从中发现了新契机，其租赁需求也是愈发活跃。

现在的写字楼租赁市场是否难以再现大体量的租赁活动？

“大体量租赁需求增量仍然乐观”●●

目前，企业的整体租赁策略偏谨慎，因此大体量的租赁成交数量确实有一定的减少，但并没有消失。互联网及高科技行业的需求增量依然非常可观。在当前市场下，很多大型企业仍然有租赁面积整合，扩租或者降低租赁成本的诉求。此类成交案例多发生在目前空置率较高的商圈，比如亚奥，望京，中央商务区还有丽泽商圈，目前来讲丽泽商圈的写字楼有着极高的性价比——楼宇品质极好、但是租金水平全市最低。以第一太平戴维斯独家租赁代理的聚杰金融大厦为例，目前已经迎来威立雅（中国）环境服务有限公司、北京大地泰华会计师事务所、亚太（集团）会计师事务所等国内外知名企业，帮助租户完成整合、扩租及升级办公环境等多重要求。

我相信，在北京写字楼产品整体不断向更高性价比迈进的背景下，大体量的租赁交易会在市场上持续出现，但个别企业由于疫情原因的影响，整体决策流程会被动拉长。

展望一下2020下半年到2021上半年的写字楼市场前景？

“没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会来临，探寻新机遇” ●●

回顾2020年上半年，尽管经历了新冠疫情的冲击之后，北京写字楼市面临严重抑制，各种不确定性因素也有所增加，但随着时间的推移，下半年市场正在稳步有序推进复苏。举例来说，二季度全国的GDP增速已经实现由负转正，我国也是全球范围内最快最早实现后疫情阶段经济复苏的国家。目前，我了解到很多业内同仁和从业者也开始更积极地看待今年下半年的市场走势，期待在后疫情时期寻找新机遇、实现价值的重塑。