北京写字楼 > 写字楼资讯 > 业内声音 > 张宇良:商业地产开发 须具有超前性
张宇良:商业地产开发 须具有超前性
北京写字楼网 2012-12-19 来源:第一商业地产新闻网
摘要:时至今日,商业地产开发已然成为现象,大多开发商虽然拥有数年住宅开发经验,但“隔行如隔山”,在商业地产领域,仍然会面对重重障碍。

时至今日,商业地产开发已然成为现象,大多开发商虽然拥有数年住宅开发经验,但“隔行如隔山”,在商业地产领域,仍然会面对重重障碍。

从本质上,住宅地产更多是采用“短平快”的开发模式,依赖销售阶段的临门一脚,即完成基本原始积累和财富数倍增值。

但商业地产需要在漫长的经营周期中创造价值,只有经营阶段获得较理想回报,才能反哺或兑现前期开发的价值。甚至可以说,商业地产开发本身并不是价值创造的过程,而仅仅是为价值创造者提供平台,并不断与时俱进进行优化。因此,商业地产?本身的设计与概念仅是的开始,最重要的还是为商家与顾客提供价值平台,提供持续经营的原动力。

但商务平台的搭建,是分散的商家所无法完成的,即便是强势的主力店和次主力店,也只是载体之上的一员,项目的整体性,业态周期性,后期经营等方面都必须超前进行整合和规划。

业态的超前性,主要是因为业态的周期性特点所决定。在住宅领域,一般仅考虑快速变现,在销售阶段,项目能够具有相对优势,但商业地产,必须考虑项目的业态周期,并超前规划,决胜未来。

就拿具有代表性的零售业态来讲,与产品类似,都具有一定的生命周期(Davidsonetal)。根据业态表现的特征,零售业态的生命周期可以划分为产生、快速发展、成熟、衰退等几个阶段,在不同阶段,不同的零售业态表现的发展速度、竞争环境、经营策略和获利水平都有所差异。 比如江河日下的传统百货,就处在其业态的“衰退期”,正经历成本上涨、电商跨平台竞争、产品同质化的多重考验,利润陡降、关店调整潮蔓延。而电商则处于快速发展期,随科技、物流、消费理念发展,呈几何级增长,“双十一”天猫和淘宝191亿就是例证。

在激烈的市场竞争中,现代理念的商业地产项目,如何决胜未来,如何做出适当反应,及时调整业态的不足,改善经营,从“零售业态生命周期原理”中可找到一定的启发,比如扩张主要应用在快速发展阶段,而在成熟阶段关键是管理技术和日常经营,调整在周期结束时是必要的。而作为商业地产开发者,至少需要明白这种业态周期趋势,从而在搭建平台的时候,超前考虑。

随着经济的发展,零售商业环境不断发生变化,从而导致商业在选址、商品组合、营业时间、技术服务及销售方式上发生巨变,这些变化的最终结果则导致零售业态形式越来越多,并随着时间的演变发生了相应的变迁。

就拿 “体验性消费”或叫“时间性消费”模式而言,就和以往为了买东西才去购物中心的“目的性”消费模式大为不同。比如传统商场,购物的面积占比80%以上,尤其是以大型百货作为标配的商场,其他业态面积甚至占比约20%;而注重体验的现代购物中心,购物的面积一般控制在50%左右,餐饮、休闲、娱乐的面积占50%,且有上升趋势……。从目的性消费到时间性消费的转变,就需要具体项目在前期定位、业态规划、工程预算中为未来业态调整预留充分空间。

房地产的发展正应道,高岸为谷,深谷为陵的古训,作为主动或被动进入商业地产的开发者,既然面临生生不息的业态周期,和充满不确定性的动态市场而无所适从,不如回归客户,以需求为导向,从而决胜未来。

 

   编辑:zb 浏览次数:135
全策电话营销系统 深圳写字楼 北京写字楼出售 更多>>
分享:
更多
别人如何说 + 展开查看(0)
我来说两句

提交评论
已阅读并接受 评论协议(请文明用语)
避免显示IP地址,请
关注排行
最新资讯

收藏
0
  • 出租
  • 出售
  • 楼盘

浏览
0
  • 出租
  • 出售
  • 楼盘

对比
0
  • 出租
  • 出售
  • 楼盘
对比