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写字楼投资前景看好 市场价值继续高涨
北京写字楼网 2012-12-06 来源:86写字楼网
摘要:今年以来,相比住房市场,写字楼的投资热闹了许多,高租金、低供应量以及仍被看好的需求量,为写字楼投资带来了期待。

今年以来,相比住房市场,写字楼的投资热闹了许多,高租金、低供应量以及仍被看好的需求量,为写字楼投资带来了期待。

尽管王石曾说过“有一天万科要是做商业的话,即使我死了,还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你”,但如今连万科也开始进军写字楼市场了。11月下旬,万科在成都主城区一口气发布了两大写字楼产品,2012年也被称为成都万科的“商业元年”。

除了万科,还有创鸿、富力、中海、越秀、恒大⋯⋯没有人能够准确说出究竟有多少资金正在或将要涌入写字楼市场。但是能够判断的是,对于住宅市场严格调控以及对货币贬值的深度担忧,正在促使越来越多的地产巨人和投资客掉转船头,向写字楼市场航行。而目前各大城市居高不下的营业场所租金,更是让写字楼市场的投资价值越攀越高。

租金还在涨

李先生很庆幸今年没有动窝。在北京北五环开了一家动漫公司的李先生,为了改善办公环境,今年年初本打算往市中心靠拢,找一栋条件好点的写字楼。但是一打听,CBD商圈的写字楼租金都在7元每平方米每天,而且这个价格还只是普通写字楼租金,甲级写字楼的租金都在10元左右。李先生只好望而却步,因为在北五环每天每平方米的租金也只有4元,只是CBD商圈的一半。快年底了,李先生再打听,黄金商圈的租金虽然上涨的速度放缓了,但依然在涨。“还是再缓缓吧,对于我这种小企业来说,实在承受不起这么昂贵的租金”,李先生感叹。

李先生对于写字楼租金变化的真实感受,也被房地产咨询机构用数字给出了证明。戴德梁行的观测显示,北京写字楼在第三季度保持上涨态势,环比增长2.3%,每月每平方米295.47元,上一季度这个数字是288.55元。中原集团研究中心监测,10月主要城市写字楼租金继续上涨,其中北京、上海、深圳的租金涨幅分别为1.83%、3.24%和2.08%,仍在高位徘徊。拿具体商圈为例,10月建国门商圈租金价格为544.11元/平方米每月,环比上涨7.72%;国贸商圈租金价格为463.69元/平方米每月,比9月上涨3.73%;燕莎商圈租金是352.42元/平方米每月,环比上涨1.30%。

供不应求是租金上涨的原因。今年第三季度,北京甲级写字楼市场就没有任何新项目入市,总存量仍然保持665万平方米。甲级写字楼空置率继续下行到历史新低,为2.18%,环比下降0.27个百分点。中原集团的统计显示,10月北、上、广、深四大城市写字楼新增供应50.23万平方米,比9月下滑14%。

经过近两年的暴涨后,北、上、广等城市写字楼租金价格已经接近租户们可承受的极限,再加上经济不确定因素以及有限的可租赁面积,也多少减弱了企业对于高端写字楼的热情,也放慢了他们租赁的步伐。

10月,北京市核心商圈写字楼租赁入住率下降。根据北京中原市场研究部监测的楼盘数据显示,10月份北京甲级写字楼入住率是96.54%,比上月下降0.07个百分点,主要是由于年底前写字楼租赁合同集中到期,部分企业撤出这些物业区域。戴德梁行的分析认为:“受整体经济影响,北京写字楼市场需求放缓,租赁需求以扩租为主,内资企业是写字楼租赁市场的主要支撑”。

广州市的情况也是如此,据高力国际物业介绍:前三个月,广州写字楼市场共迎来了三个甲级新增项目,新增了26万多平方米的写字楼。对于这些新增写字楼的需求主要来自金融保险、IT通信、医药、消费品等行业。但是由于租金水平偏高,不少租户对签约入驻持观望情绪。一些外资租户一直在缩紧财务支出,如果原有的业主能够给出租金上的优惠后,他们才会考虑续租,毕竟搬迁的成本也很高,一定要精打细算,尽量节省。

投资发热

比起租客们的小心翼翼,投资者们显得大方了很多。

同样以广州为例,虽然广州市地税局发布公告,从今年7月1日起,广州市写字楼的土地增值税预征率从原来的2%调整到了3%,但是这1%的上涨并没能阻挡投资客的热情。第三季度,广州市在售的富力盈凯广场、邦华环球广场等写字楼都有大面积的销售,甚至都是整层成交。需求也带动价格上扬,这一季度广州市写字楼平均售价是32586元/平方米,比上一季度上涨了1.61%。

中原集团统计,10月北、上、广、深四大城市写字楼总计成交55.03万平方米,环比上升16%。1到10月,四大城市写字楼销售共426.97万平方米,与去年同期持平。其中,北京市成交面积是140.45万平方米,比去年上涨63%,值得一提的是,京郊的投资市场更加火爆。

由于中心城区高级写字楼租金不断上涨,京郊写字楼供应充足并且价格低廉,导致租户纷纷转移办公地点,同时也引发了开发商对北京郊区写字楼的投资热情。个人投资商彭先生今年年初才开始涉足商业地产投资,他在河北省固安县拥有2400平方米的商业地产产权,并且每年都能够获得占总投资额8%的利润。彭先生说:“中心城市写字楼价格、租金太高,盈利难,周边区域写字楼投资前景非常广阔。”

戴德梁行大中华区研究部主管纪言迅说:“虽然第三季度,中国经济增长步伐减慢,较多投资者转为观望,但相比不少世界其他地区,中国整体经济增长依然强劲,例如最近放宽信贷后,多个城市的土地交易已有所增加。除了投资者喜爱的北京、上海的市场外,部分市场基调因素较佳的二线城市,其房地产市场也会为投资者带来不俗的回报。”

内陆城市长沙便是如此。在省府板块上,德思勤城市广场的14栋甲级写字楼将一字排开;湘江东岸,万达总部国际、北辰三角洲等写字楼项目也正在成为一道亮丽的风景线;市府板块上,绿地中央广场、奥克斯广场的百米高楼也将拔地而起。长沙市的一个设计公司就在绿地中央广场预订了整层,负责人说:“市政府周边的商务刚刚起步,现在买价格比较实惠,升值潜力很大。”绿地集团长沙房地产事业部市场营销部总监陆荣斌也向媒体表示:“从政府规划和市场发展的现实来看,市府商圈格局已经有了比较清晰的出行,将会成为全新的CBD。”目前,三星(中国)投资有限公司、上海三菱电梯有限公司等知名企业也纷纷把目光转向了这里。

黄金机会到来?

戴德梁行有一个关于“投资合理价值指数”的统计,分为超出指标、符合指标以及低于指标三个评级,数字越高意味着当地甲级写字楼就越有投资价值。而其日前发布的亚太区物业投资合理价值指数报告显示,亚太区物业投资合理价值指数已经从第二季度的68跳升到第三季度的75。在整个亚太区中,中国写字楼市场表现不俗,17个被观测城市中,14个都是“超出指标”,只有1个城市为“低于指标”,也就是说,中国大部分城市写字楼投资吸引力强劲,仍见增长潜力。

对于中国写字楼的投资市场,各方都表现出信心满满。高力国际亚太区企业咨询顾问服务常务董事Mark Lampard表示:“众多机构以及海外投资者正在物色一级地段的优质写字楼单位,刺激市场需要。未来12个月,亚太区的大部分城市的写字楼租金预料会维持一个正增长趋势。中国经济在政府支持下继续增长,涌入写字楼的资金估计仍会源源不断。”

戴德梁行更是指出:目前的投资合理价值指数情况跟2009年金融危机最严峻阶段过去后的情况相似,物业资产正在重订价格,市场涌现出了更多关于黄金物业的投资机会。

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