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朱海艺:商业地产投资热度不减 看好望京区域
北京写字楼网 2012-12-05 来源:搜房网

2012年10月21日,在北京由中国指数研究院、中国房地产指数系统联合主办,搜房网联合承办的2012第七届中国商业地产年会正式启幕,本届年会以“搜房商业地产投资季”为主题,从商业地产发展中的机遇、挑战、现状、未来等不同角度全方位剖析中国商业地产发展趋势,旨在分享领先企业成功经验,为商业地产经营者提供可借鉴的行业领先级营销模式,为商业地产项目和投资买家搭建顶级交流互动平台,共同探索商业地产未来发展之路。

商业地产是房地产领域中最强的分支,了解这个行业从基础行业数据入手,搜房网一直专注于数据整合,对此搜房网控股新房集团副总经理、北京公司总经理朱海艺女士在年会现场与众与会嘉宾分享北京市场的商业地产基础数据,共同解读和盘点商业地产市场局势,展望中国商业地产未来的发展趋势,共同探索商业地产未来发展之路。

朱总表示:非常高兴有机会能够在我们中国商业年会的第七个年头跟大家分享一下我们北京市场上面从数字说话,从投资者区域说话,从购房者的数据的汇报当中,我们来看到整个北京市场的一些商界物业所表现出来的投资欲望,以及它所形成的一些良好的形态。接下来我们就马上通过一组数据,我们来看一下北京2012年1到9月份的一些良好的成绩。

今天我跟大家分享的基本从数字,从投资,再到我们置业整个维度跟大家一一分享。实际上在整个大家知道政策的宏观调控,这两年来实际上我们的住宅市场,在投资热度上面已经被挤压,实际上我们目前在长时间以往的商业地产,原来一直是被大家冷落,觉得是不可高攀的物业形态,近几年来应该是非常的热门,从我个人开始,周边的朋友,一些领导,甚至都会问,海艺,这个区有什么好的物业?特别是商业,投资型的物业可以出现。所以说这样的比较市场化的举措,我们可以看到,大家对于这种商业物业的青睐油然而生,我们可以看到这组数据,搜房数据中心统计,1-9月份,在比2011年同期增加了7个,2012年新增供应量194万平米,同比2011年1-9月减少了39%。总体上来看,2012年北京市场商业地产的供应呈现放缓的趋势,新增入市量相对来讲比较平均,从柱形图可以看到,7月略超过了40万方,但实际上我们可以看到,我们的2011年这张橙黄色柱形图5月、7月、8月均呈现了比较高的供给,实际上对于我们2011年到2012年的存货也是加大了。

接下来一组数据更详细跟大家分享,我们2012年整个投资型的物业,从它的供给再到它的整个销售额是什么样的形态。这是我们针对于商铺做的一批数字,从2012年1到9月我们整个搜房网数据监控中心针对于商铺的成交面积近38万平米,同比2011年1到9月份月度成交增加了17.32%,成交的总额近81亿元,同比微跌了5.5%。这组成交的面积跟成交的总额数字形成了一跌一涨的局面,反映出了今年在售商铺市场的成交价,我们3月、9月成交量达到了这个峰值个别项目的成交拉低成交价,是有一个比较大的影响。我要没记错,在今年3月比较热的项目叫万象新兵,近7万方,对于成交量等于价格,成交量跟它的价格形成了一跌一涨的局面。

我们再来看一下写字楼物业类型,根据监控中心的统计,2012年1到9月份北京市写字楼比2011年上涨83.3%,这是非常大的增长,针对于2012年1月9月北京写字楼总成交为283.1亿元,相比2011年1到9月总成交额增加了102.3亿,同比上涨56.6%。这一组数据,包括它的涨幅率我们可以看到,我们的写字楼的物业类型所受到市场上的关注,它通过数字呈现的一些现象,我们可以看到,这类的物业类型还是受到了大量的投资者的关注。刚才只是跟大家分享了第一阶段的数据,我们可以看到整个商业物业类别,在整个北京市的市场上,还是非常之活跃的。第二维度来讲,有句老话,房地产行业无论商业还是住宅,地段地段还是地段,针对于比较特殊的商业物业类别,这个更是它的重点的因素,所以说接下来我会跟大家分享我们针对于北京市的各大新老商圈的奠定以及它的发展,我们老了解的状态是什么样的?

因为对于广大的中小投资者而言,实际上大宗商业体量以及大量的商业物体,它以自有、持有型为主,它很难着手,所以说很多的中小的投资者,则选择了很多新型的新成立的商圈以及社区的商铺等等,这种物业类型作为它的整体的选取的过程。不难看出,我们原本最成熟的金融街,北京第一个大规模整体定向开发的金融产业功能区,包括CBD,众多的世界500强,在中国的总部所在地,它代表是时尚前沿的体现,包括我们的中关村等等大家众所周知的区域,它代表的是一个区域的热度,代表一个企业的兴起。

接下来分享几个目前北京市场上面比较热的区域,一个是我们的望京,望京曾经一度称之为北京的第二CBD,实际上从望京层面来看,它的商业地产的售价已经远远超过了我们的周边的住宅,以及我们的公寓类的售价。所以针对于在这样的区域进行选择投资的,我们很好的建议是要充分的考虑在未来五年,这个区域发展的走势跟自身的资金链是否能够匹配,在针对于它的投资回报率,我们是否有一个最佳的考核,这是针对于大望京区域,我们的建议。

第二个区域就是顺义星辰,与其说顺义星辰还不如说物业经济圈,它基本上是形成了一股力量,在这个区域里面,我们可以看到,它基本上都是一些小户型,甚至是不限购的产品在出现。这样的物业类别相对来讲比较灵活,它可以办公,公寓自住等等,对于投资者来讲,投资经营方式比较灵活,成本跟风险也相对较低,这个区域内可以看到比较有特点形象。

亦庄不用再说了,很火,在纽约时代广场,我们在那儿看到了亦庄的经济区,在那边做的一系列户外广告,作为中国人来讲还非常有分量的。针对它来讲临近生物医药基地,在亦庄的大体量发展过程当中,前期投入会比较低,使得我们推出的产品物业类型,它的投资空间可能相对来讲比较大,这也是我们针对亦庄做的点评。

针对于总部基地总部基地大家原先都是从它的中小型企业的独栋,以及可以整售或者是零售型的写字楼,作为它主要商业物业类型,就这样的物业类型基本上可以提供给有限的资金实力或者运营实力,对于他们来讲,未来丰台总部基地升值的价值空间可能还有利润率在里面。

作为我们搜房网数据中心给大家分享了几个针对于投资比较热的几个区域的分析,不管是我们的数字如何体现在市场的活跃还是我们整个第三方来对这个区域进行一些评析,最终还是回归到投资者这一块,所以说针对于我们投资者在行动,我们2012年搜房网独家策划的购房者调查,我们也出来了,有几个点也是觉得挺有意思的,跟大家进行一些分享,因为在这一轮政策调控是否利好商业地产,这个话题当中,我们可以看到超五成的网友非常看好商业地产市场前景,在住宅政策的收紧,我们的投资渠道又相对来讲比较单一,所以说对于商业的商户的投资,没准它可能会成为下一个投资界的,呈红色的区域是间接利好的商业地产这种调控对我们商业地产是非常好的。

第二个议题非常有意思,投资的机会是否倾向于商业地产?这也是勿庸置疑,看到红色的图,我们看到之前投资过住宅,现在又继续转向商业来进行投资,看到商业地产在未来一个商机,23%,曾经一直在投资商业领域里面有大动作,生活当中可能会持续长期的,商业物业类别这种投资,这也是给我们无论是从地产商还是从行业媒体带来一定的信号以及积极的表现。第三方面,大家必须要去考虑的,因为商业物业类别会比较多,写字楼、酒店、公寓等等其他一系列的产品,我们可以看到,近50%的网友,基本上选择了投资额度偏低,投资风险偏小的商铺。23%则选择写字楼,两个物业类别我们将采用数据,一给大家进行分享,当下表现最为活跃的一股力量跟产品,在前行市场上面。

最终一个,大家最关心的,之前跟大家分享过,因为我们觉得无论是住宅还是我们的商业,酒店或者是我们的写字楼、商铺等等这一系列,最终还是回归到地段,投资回报率以及周边配套,所以这几个永远不倒的因素的所有投资者的梦想,从数据表里面不难看出,选择28%投资回报率,17%的网友在于周边配套。针对于区域或者投资选择,针对商业物业类别的一些取向,倾斜等等,不难看出,这其实一系列的调研报告,为整个行业以及媒体大众提供的信息,希望购房者的需求,能够给开发企业带来一定的见地,在此非常感谢大家聆听2012年由搜房网监控中心发布的商业白皮书。

   编辑:zb 浏览次数:193
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